Baudenkmal

Eine denkmalgeschützte Immobilie (auch Baudenkmal, Denkmalimmobilie oder Denkmalschutzimmobilie) ist eine Immobilie, die aufgrund ihrer baulichen historischen Bedeutung als Kulturdenkmal eingestuft wird.

Maßnahmen, die die Immobilie wieder instand setzen, werden durch Subventionen unterstützt. Diese wird allerdings nur dann und in dem Umfang gewährt, wie es nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Denkmalschutzimmobilie oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich ist. Dabei ist im Gesetz definiert, dass eine sinnvolle Nutzung nur anzunehmen ist, wenn das Gebäude in der Weise genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf Dauer gewährleistet ist.

Gesetzliche Grundlage

Gesetzliche Grundlage des Denkmalschutzes ist das Denkmalrecht. Alle Immobilien, die unter Denkmalschutz gestellt werden, sind in einer Denkmalliste eingetragen. Parallel hierzu existieren förmlich ausgewiesene Sanierungsgebiete. Alle Immobilien, die sich in einem solchen Gebiet befinden, genießen in der Einkommensteuer Vorteile wie die sog. Einzeldenkmäler, was in § 7h, § 7i i.V.m. § 10f Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt ist. Der Staat schafft durch diese gesetzliche Grundlage für die Investoren Klarheit und Sicherheit.

Steuerliche Begebenheiten

Ein Anleger, der in eine Denkmalschutzimmobilie investiert, erhält vom Staat einen Steuervorteil (§ 7h, § 7i EStG).

Durch die Sanierung einer Denkmalschutzimmobilie entstehen Modernisierungskosten. Diese Modernisierungskosten kann der Käufer der Immobilie verteilt über 12 Jahre zu 100 % abschreiben. So kann er in den ersten 8 Jahren jeweils 9 % der Modernisierungskosten pro Jahr als Werbungskosten abschreiben und in den letzten 4 Jahren jeweils 7%.

Darüber hinaus kann der Käufer noch die ursprüngliche Altbausubstanz abschreiben. Hierbei erfolgt bei Immobilien, die vor dem 1. Januar 1925 gebaut wurden, eine lineare Abschreibung über 40 Jahre (entspricht 2,5 % pro Jahr) und bei Immobilien, die ab dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, eine Abschreibung über 50 Jahre (entspricht 2,0 % pro Jahr).

Wird eine Denkmalschutzimmobilie nicht als Kapitalanlage zur Vermietung erworben, sondern zieht der Käufer selber ein, wird ebenfalls ein Steuervorteil in fast gleicher Höhe gewährt. Dann können 90 % der Modernisierungskosten über einen Zeitraum von 10 Jahren abgeschrieben werden.

Kapitalanleger, die die Immobilie nach der Sanierung vermieten, können die Finanzierungskosten (Darlehenszinsen) zu 100 % abschreiben.

Käufer mit einer hohen Steuerlast können daher fast 50 % des Kaufpreises aus Steuerersparnissen finanzieren.

Alle Gewinne aus dem Verkauf einer Denkmalschutzimmobilie sind nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei (§ 23 EStG).